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Investissement locatif

L'investissement locatif

Vous pouvez investir dans le neuf (plus cher, mais en contrepartie vous bénéficiez d’une économie sur les frais de notaire, les dépenses d'énergie, l'entretien, et les réparations) ou dans l'ancien.

Ces investissements peuvent vous permettre, grâce à différentes lois, des crédits d’impôts et ainsi d'améliorer le retour sur investissement du bien immobilier.

Comment est calculé votre endettement

Votre taux d’endettement peut différer selon les banques. Par exemple, la famille XY gagne 3 000 € mensuellement et a une mensualité de crédit de 500€ par mois.

Elle souhaite acquérir un appartement sur Bordeaux de 150 000€. Avec une mensualité de 869 €* par mois et un revenu foncier de 700€ par mois, son taux d’endettement sera alors :

 

Un même projet peut avoir selon les banques, des difficultés à obtenir un accord, d’où l’intérêt de faire appel à un spécialiste qui vous conseillera.

*Pour un prêt de 150 000€ à 3,5 % sur 20 ans hors assurance et garantie. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

La loi Pinel

La loi Pinel permet une réduction fiscale pour les investisseurs locatifs qui s'engagent à louer leur bien immobilier pendant une période allant de 6 à 12 ans en respectant des conditions plafonds de loyer. Elle a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2022.

Ses avantages

Tout d'abord, la loi Pinel permet une réduction d'impôt importante de 12, 18 ou 21 % du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000 € par an. La réduction dépendra de la durée de location, 6, 9 ou 12 ans.  La loi Pinel permet également de louer aux ascendants ou aux descendants, tout en respectant les mêmes plafonds que pour un locataire lambda. Une acquisition immobilière pouvant être réalisée sans apport, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier.

Ses caractéristiques

  • L’acquisition d’un logement neuf éligible à la loi Pinel entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022.
  • Le bien acquis doit être situé dans les zones Pinel 2018 éligibles A, A bis, et B1 (les zones B2 et C ne sont plus concernées)
  • Un logement mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
  • La limite de l’investissement est de deux logements par an, pour un maximum d’investissement de 300 000 € par an
  • La bonne application des normes de performance thermique et énergétique BBC 2005 ou RT 2012.
  • Le respect des plafonds de ressources des locataires, et des plafonds de loyers de la zone où se situe le logement :

Plafond de ressources locataire 2018

La loi Pinel 2018 rencentre le dispositif dans des zones dites "tendues", où la demande reste bien supérieure aux offres de logements disponibles. 

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est basée sur le même principe que la loi Pinel, avec une réduction d'impôt accordée en contrepartie de l’achat dans le neuf, et en l'occurrence, dans une résidence avec services. Elle a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2018.

Les logements concernés

Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018 :

  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d'accueil et de soins agréées

Dans le cadre de l'achat d'un bien dans une résidence services, vous pouvez récupérer la TVA. L'investissement est donc hors taxes.

Dans ce cas-là, vous achetez un bien et le louez meublé au gestionnaire de la résidence. Celui-ci a la gestion du bien et vous reverse les loyers. Un bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans.

Le régime Censi-Bouvard 2018 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT, à hauteur de 11% du prix HT pour les logements. La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.

Les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2018 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier.

Le dispositif Malraux

 Le dispositif Malraux 2018 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés (Anciens secteurs sauvegardés)
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (anciennes ZPPAUP et AVAP)

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2018 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. La réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des immeubles).

Attention :

  • Les Travaux de restauration en loi Malraux 2018 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
  • Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

    La loi Malraux est très avantageuse pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de façon importante.