Demande de rappel auprès de nos conseillers
Merci de renseigner votre nom et votre numéro de téléphone afin que nous puissions vous rappeler

Guide du crédit

Les frais liés à l'achat

Pour l’achat d’un bien immobilier il est important de connaître la totalité des frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Votre budget doit prendre en compte :

Les frais de notaire :

Utilisez notre simulateur pour calculer vos frais de notaire.

  • Pour une vente classique :

Le prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) est fixé hors frais d'acquisition. Ces frais, appelés aussi «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat et sont strictement réglementés et fixés par l’État. Ils représentent environ 6 à 8% du prix de vente.

Il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l’État et aux collectivités locales lorsqu'il y a changement de propriétaire.

Les autres types de frais sont appelés débours : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc. Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents.

  • Pour les logements neufs:

Lors d’un achat de bien neuf, les frais de notaire sont moins élevés et varient entre 2 et 4 % du prix de vente.

La taxe foncière

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien ou neuf, vous êtes imposable au paiement des taxes locales : la taxe foncière et la taxe d'habitation.

La taxe d’habitation est redevable par le propriétaire ou occupant du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

Si la vente a lieu au cours de l'année, lors de la signature de l'acte définitif, le vendeur peut vous demander de partager avec lui le montant de cette taxe au prorata du temps passé.

Cependant, cet accord doit être mentionné dans l'acte final de vente et faire l'objet d'une clause spéciale.

Cas particuliers :

Si elles ne sont pas exonérées de taxe foncière pour leur habitation principale, les personnes âgées de plus de 65 ans aux revenus modestes au 1er janvier de l'année d'imposition bénéficient alors d'une exonération de 100 €.

De plus, les personnes âgées ou handicapées avec des ressources faibles peuvent obtenir un dégrèvement de ces taxes, ou même une exonération totale.

  • Pour les nouveaux logements, vous pouvez obtenir l’exonération de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans. C’est pourquoi il est conseillé de se renseigner directement auprès de sa mairie (celle de Bordeaux, Caudéran, Cenon, Mérignac, Talence ou Villenave-d'Ornon).
  • Vous pouvez bénéficier d’une exonération des taxes foncières bâties sur une durée de 10 ans pour une construction neuve, reconstructions et additions de constructions affectées à l’habitation principale, sous certaines conditions.

Il faut que le logement soit :

  1. En accession à la propriété ;
  2. Affecté à l’habitation principale ;
  3. Financé à plus de 50% au moyen de prêts accordés par l’État.

Vous ne bénéficiez pas de cette exonération de 10 ans si vous avez obtenu un prêt à taux zéro.

Les frais d’agences :

Lors d'une acquisition conclue par l’intermédiaire d’un professionnel, celui-ci est en droit de demander des honoraires appelés "frais d'agence".

Le montant de ces frais n'est pas réglementé, sauf s’il s’agit d’un notaire. Ils varient de 4 à 6 %, mais sont souvent négociables.

De plus chaque agence immobilière doit afficher à l'entrée de son établissement, de manière visible et lisible par la clientèle, les prix de chacune de ses prestations, toutes taxes comprises. Le montant de la commission doit faire l'objet d'une facturation.

Les frais liés à la construction :

La construction d'une maison va vous obliger au paiement d'un certain nombre de frais annexes dont l'essentiel est représenté par des taxes.

  • Taxe locale d'équipement (TLE): Le montant de cette taxe est calculé à partir de la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).

Pour la calculer on détermine le prix de la maison à partir d'un prix au mètre carré, auquel on applique une taxe comprise entre 1 % et 5 %.

  • Taxe départementale pour le financement du CAUE: cette taxe n'existe que dans certains départements et sert à financer les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement.

Son taux est fixé par le Conseil Général sans jamais dépasser 0,3 % de la valeur du mètre carré de SHON de la maison concernée.

  • Taxe départementale des espaces naturels sensibles : Elle a été créée à l'initiative du Conseil général pour préserver la qualité des paysages. Son taux est fixé dans la limite de 2 % de la valeur du bien immobilier.
  • Participation pour voirie et réseau (PVR): certaines communes peuvent demander des participations financières pour la réalisation des branchements aux services publics ou des travaux de voirie.
  • Une assurance dommages-ouvrage: c'est une assurance construction conseillée pour toute personne faisant construire. Elle garantit le remboursement et la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux.

Les financements complémentaires

Le plan épargne logement (PEL):

Ses caractéristiques :

Un PEL (plan épargne logement) vous permet de bénéficier d’un prêt à taux réduit, après une phase minimale d’épargne de 4 ans. Il est possible d’ouvrir un PEL directement auprès des banques et sans frais de dossier.

Le montant du prêt qui vous sera accordé dépend des intérêts acquis grâce à votre épargne et de la durée prévue pour le remboursement. Le taux d’intérêt du prêt PEL dépend des taux pratiqués à la date d’ouverture du PEL.

Celui-ci est plafonné à 92 000 € et le calcul de son montant se fait en fonction du montant des intérêts acquis depuis l’ouverture du PEL ainsi que de son taux de rémunération.

La durée du remboursement : plus elle est courte, plus le montant du prêt accordé pourra être important.

Ses avantages :

La rémunération des fonds est composée d’intérêts bancaires et d’une prime d’État d’un montant de 1 525 € maximum, augmentée de 10 % par personne à charge pour les logements performants énergétiquement et de 1 000 € pour les autres logements. Celle-ci n’est versée que si vous empruntez à l’issue de la période d’épargne.

Il permet d’avoir une absence de frais de dossier et des frais d’hypothèque réduits de 30 % par rapport à un crédit classique.

Après une épargne de 4 ans obligatoire, votre PEL vous permet d’emprunter pour financer :

  • La construction d’une maison individuelle.
  • L’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne.
  • Des travaux de réparation, d’extension ou d’amélioration.
  • L’achat d’un logement locatif non meublé.

Le compte épargne logement :

Le CEL (compte épargne logement) peut être considéré comme un « petit PEL ». Plus flexible que celui-ci, il laisse l’épargnant libre d’effectuer des dépôts ou non et lui permet de retirer de l’argent à tout moment, à condition d’y laisser 300 €, qui est le montant minimum du versement initial lors de l’ouverture. La période d’épargne est plus courte (18 mois) et le taux du crédit accordé plus intéressant. En revanche, les plafonds accordés sont beaucoup plus bas avec un montant d’épargne maximum de 15 300€ et un prêt maximum de 23 000€.

Le CEL fera donc plus certainement office de prêt complémentaire pour votre projet immobilier. Sa rémunération se fait également sur la base des intérêts bancaires plus une prime d’État équivalente à la moitié des intérêts acquis, dans la limite de 1 144€. Le montant du prêt est défini de la même manière que pour le PEL.

Prêt 1% employeur :

Votre statut de salarié vous donne droit à des avantages dans le secteur immobilier, car votre employeur peut cotiser au financement de ces logements :

  • Des locations à des prix préférentiels ;
  • Des prêts au taux de 1,5 % environ hors assurance.

Si votre entreprise compte plus de 20 salariés, vous devez vous adresser à votre employeur ou à l'organisme collecteur pour vérifier vos droits, savoir si vous pouvez en profiter et dans quelles conditions (CIL, Alliance, Procilia, Cplos, etc.).

Le taux s'élève à 2,25 % au 01/01/12, auquel s’ajoutent les frais de dossier et d'assurance. La durée du prêt est comprise entre 5 et 15 ans.

Il vous est possible de profiter de plusieurs prêts à 1 % pour l'achat d'un logement et d'un terrain par exemple.

Vous pouvez faire la demande de ce prêt pour financer une résidence principale, mais aussi celle de vos ascendants ou descendants.

Pour en bénéficier, la législation impose une notion de primo accession (sauf pour les salariés en mobilité professionnelle) et une installation dans le logement au plus tard un an après la fin des travaux ou l’acquisition du logement.

Le prêt 1 % ne peut pas être votre prêt principal.

Ce prêt permet :

  • d'acquérir un terrain pour la construction d’un logement ;
  • de construire un logement ;
  • de financer les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes d'habitabilité dans le cas ou celui-ci a plus de 15 ans, et si les travaux représentent 25 % du coût de l'achat (frais de notaire inclus) ;
  • de financer les travaux d'aménagement et d'agrandissement d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire.

Les autres types d’acquisitions bénéficiant de ce prêt 1 % :

  • la transformation de locaux non habitables en logement ;
  • l'aménagement de logements pour handicapés physiques (dans ce cas, le prêt 1 % est majoré) ;
  • le refinancement total ou partiel de prêts.

Le montant du prêt est plafonné, et c’est votre employeur qui fixe librement le montant de celui-ci. Cependant, pour définir ce montant, il doit prendre en compte vos revenus et la zone géographique du logement à financer.

 


Cas particulier pour l’amélioration de votre logement : vous pouvez obtenir une aide correspondant à 50 % du prix total des travaux. C’est le prêt PASS-TRAVAUX qui fait partie du prêt employeur. Il est plafonné à 9 600 € par habitation pour les personnes dont les ressources sont au plus égales à 60% des plafonds déterminés pour profiter du prêt à taux zéro, et de 8 000 € pour les personnes avec des revenus supérieurs à ces plafonds (arrêté du 28 décembre 2001).

Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) :

Le PTZ+ est destiné à faciliter l’achat ou la construction du logement principal, et cela uniquement dans le neuf.

Ce prêt à taux zéro aidé par l’État peut être accordé dans toute la France (métropole et DOM). Il est entré en application le 1er janvier 2011, et perdurera jusqu’au 31 décembre 2014. C'est l'État qui prend en charge le paiement des intérêts bancaires. C'est pourquoi votre prêt immobilier doit s'instruire auprès des banques ayant passé un accord avec l'État.

Ses caractéristiques principales suite à la nouvelle réforme applicable depuis le 1er janvier 2012 :

  • Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire qu’il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
  • L’attribution de ce prêt aidé par l’État est réservée aux emprunteurs qui satisfont à des conditions de ressources. En effet, elles ne doivent pas dépasser un plafond annuel compris entre 26 500 € et 43 500 €, fixé en fonction de la zone géographique aux valeurs suivantes :

  • Le remboursement du PTZ+ varie de 8 ans à 25 ans. Il est remboursable en différé, c'est-à-dire que pour un prêt immobilier de 20 ans, vous rembourserez 45% du montant du prêt sur 15 ans et les 55% restants durant les 5 dernières années.
  • Le PTZ+ ne peut être accordé que pour construire ou acheter un logement neuf, avec toutefois deux exceptions :
    • Pour les personnes faisant l’acquisition d’un logement HLM (habitation à loyer modéré) existant, il est possible de bénéficier du PTZ+.
    • Pour l’acquisition d’un logement ancien avec la réalisation de travaux de grande ampleur (la majorité des fondations, des éléments participant à la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou encore la moitié des éléments de seconds œuvres comme le plancher, les cloisons intérieures, l’installation électrique). Ce logement sera assimilé à un bien neuf et permettra alors de bénéficier du PTZ+.

Afin de calculer votre PTZ+, rendez-vous directement sur notre simulateur de prêt à taux zéro.

Le montant du PTZ+ est proportionnel au montant de l’opération afin de favoriser les ménages les plus modestes.

Enfin, le PTZ+ doit obligatoirement être accompagné de crédits avec lesquels il est compatible : prêt accession sociale, prêt bancaire classique, prêt d’action logement, PEL ou encore écoprêt à taux zéro.

Le prêt immobilier conventionné

Parmi les différents types de prêts immobiliers permettant de financer l'acquisition d'un bien immobilier, on trouve le prêt conventionné. C’est un prêt immobilier avec un taux calculé en fonction de la durée d’emprunt, et qui est accordé sans condition de ressources. Il offre de plus l’avantage de pouvoir bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).

1 - Les différents types d’opérations que le prêt conventionné finance :

  • La construction d’une maison destinée à l’habitation principale ;
  • L’achat d’une résidence principale (est considéré comme résidence principale un logement que l’on occupe au moins 8 mois dans l’année) ;
  • Un investissement locatif ;
  • Les travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration pour votre résidence (pour un montant supérieur à 4 000 €) ;

L’obtention d’un prêt conventionné ne dépend pas des conditions de ressources du ou des demandeur(s), mais des caractéristiques liées au logement.

Cependant, l’obtention de l’APL est conditionnée par les revenus du foyer.

2 - Les conditions liées au bien immobilier pour être éligible :

  • Le bien immobilier doit être destiné à la résidence principale (c'est-à-dire occupé au moins 8 mois dans l’année) de l’acquéreur ou des membres de sa famille (conjoint, descendants) ou à celle de son locataire.

Ainsi, la personne a un an, à compter de la date d’acquisition ou de fin des travaux, pour habiter son logement. Le logement doit être occupé dans l’année qui suit l’achat ou la réalisation des travaux. Cette durée peut être repoussée à 6 ans, s’il s’agit d’un bien acheté en vue d’y passer sa retraite ou d’y habiter à son retour d’un DOM ou d’un TOM.

  • La surface du bien immobilier acheté ou construit doit respecter une norme : minimum de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² de plus par personne supplémentaire. Par exemple, pour 5 personnes, la surface minimale sera de 43m².

3 - Les caractéristiques du prêt conventionné :

La durée du prêt est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans, et peut parfois être étendue à 35 ans.

Le montant du prêt conventionné peut couvrir la totalité des frais engagés pour l’acquisition d’un bien ou l’amélioration de celui-ci (prix d’acquisition, assurances, et les différentes taxes), même sans apport personnel.

Le taux de ce prêt est déterminé par deux acteurs : les pouvoirs publics qui déterminent un taux de base et les banques qui modulent ce taux en ne dépassant pas une marge maximale définie.

4 - De plus, le prêt conventionné peut être complété par :

  • un prêt à taux zéro ;
  • un prêt 1 % logement ;
  • un prêt d’épargne logement ;
  • un prêt aidé (caisse des cadres ou caisse d’allocations familiales) à condition que le taux intérêt n’excède pas 5 % ;
  • un prêt "fonctionnaire" ;
  • un prêt relais accordé par une banque.
Le prêt à l’accession sociale (PAS) :

Ce prêt à l'accession sociale (PAS) est similaire au prêt conventionné, mais permet de bénéficier d’un taux d’emprunt plus faible. Son obtention est soumise aux conditions de revenus de l’acquéreur et de la composition du foyer.

Les différents types d’opération que le PAS finance :

  • L’achat d’un bien immobilier neuf ou d'une construction ;
  • l’achat d’un logement ancien, sans condition de travaux ;
  • la réalisation de travaux d'amélioration du logement ou d'économie d'énergie, dans un bien immobilier déjà occupé par le demandeur.

Le montant minimum des travaux doit être au minimum de 4 000 €.

En revanche, contrairement au prêt conventionné, le PAS ne permet pas de financer un investissement locatif.

Conditions de ressources :

Les ressources de l'emprunteur ne doivent pas excéder un certain plafond en fonction de ses charges de famille ainsi que de son lieu de résidence :


L’appréciation des ressources prend en compte le revenu fiscal n-2 de référence de l'emprunteur auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le bien immobilier et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’acquéreur.

Les caractéristiques du prêt à l'accession sociale:

La durée du prêt est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans, et peut parfois être étendue à 35 ans.

Le montant du prêt PAS couvre 100% du coût de l’acquisition d’un bien. Cependant les frais notariaux, les frais d’agence et de dossier ne sont pas pris en compte.

Ce prêt à l'accession sociale permet de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). C’est une aide financière versée par l’État pour réduire le montant d’un loyer ou d’une mensualité de crédit immobilier.

Cette aide est allouée selon la nature du logement et la composition de la famille.

Le prêt à l'accession sociale peut être complété par :

  • un apport personnel ;
  • un prêt à taux zéro ;
  • un prêt d’épargne logement ( PEL ou CEL) ;
  • un prêt 1% logement ;
  • un prêt à caractère social ;
  • un prêt pour les fonctionnaires ;
La loi Carrez :

La loi Carrez : loi imposant au vendeur du bien immobilier de mentionner la superficie privative dans les documents relatifs à la vente.

Cette superficie doit être mentionnée dans la promesse de vente ou d’achat ainsi que dans tout contrat de vente d’un appartement, d'une maison dans des programmes immobiliers, ou encore de bureaux. Cependant, il existe une exception pour les caves, garages, (boxes et places de parking), les ventes sur plan et les terrains à bâtir.

Quelles surfaces sont prises en compte par cette loi ?

Toute surface habitable compte. Cependant, on doit déduire les embrasures de portes, les escaliers et toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre (par exemple les mezzanines). Sont aussi exclus les terrasses et les balcons.

Par contre, les placards peuvent être comptabilisés s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m.

  • Si la superficie est absente de la promesse de vente ou d’achat, ou du compromis de vente, vous pouvez alors demander l’annulation de l’acte dans le délai d’un mois suivant l’acte notarié. Toutefois, cette action d’annulation devient impossible si la mention de la superficie figure dans l’acte notarié de vente, et cela même si elle est absente de la promesse ou du compromis de vente.
  • Si la superficie indiquée dans l'acte de vente est fausse, alors vous pouvez demander une baisse de prix proportionnelle à l'erreur de mesure lorsqu'elle représente plus de 5 % de la surface réelle, et cela pendant un délai d'un an à partir de la signature de l'acte notarié de vente.
Loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) :

Le délai de rétractation obligatoire :

Un délai de rétractation obligatoire de 7 jours est mis en place en faveur de l’acheteur du bien immobilier quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non).

L’acheteur d’un bien immobilier, pour un usage non professionnel, a le droit de se rétracter, dans un délai de 7 jours à compter de la date de signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Cela permet donc d’accorder à l’acheteur un délai de réflexion obligatoire pour que l’achat du bien soit bien réfléchi. Cette durée de 7 jours n’est pas modifiable.

La réglementation des versements d'argent :

Le principe est que le versement de sommes d’argent est interdit dans le cas de l’achat d’un bien immobilier avant l’expiration du délai de rétractation ou de réflexion.

Cette interdiction permet de protéger l’acheteur en lui garantissant une période de réflexion sans prendre de risques financiers. Le non-respect de cette règle peut être sanctionné par une amende de 30 000 €.

Les exceptions : dans le cas de l’achat d’un bien à un vendeur professionnel, le versement de sommes d’argent est autorisé durant le délai de rétractation.

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. S’il se rétracte pendant ce délai, les sommes d’argent versées doivent obligatoirement lui être remboursées dans un délai de 21 jours.

De plus, sont interdites les offres d'achat avec versement d'argent.

En effet, une offre d'achat, aussi appelée promesse d'achat, prévoit dans certains cas le versement d'un dépôt (en général 5-10% du bien immobilier) par l'acheteur pour formaliser son engagement.

Cependant, ce type de méthodes de vente est interdit par la loi, car il représente un risque financier pour l'acheteur.

Information sur le descriptif du terrain à bâtir

Une obligation d'information a été mise en place par la loi SRU pour toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, dès lors que l'acte mentionne la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel.

La mention du descriptif du terrain résultant du bornage doit obligatoirement être inscrite dans la promesse ou le contrat, lorsque le terrain est :

  • Un lot de lotissement.
  • Issu d’une fragmentation effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) par la personne publique de l’aménagement.

Une action en nullité peut alors être intentée en l’absence de ces mentions.

Crédits d'impôts

Cette disposition fiscale permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées pour certains travaux d’amélioration énergétique portant sur leur résidence principale. C’est un crédit d'impôts en faveur du développement durable et des économies d'énergie.

Qui en bénéficie ?

Toute personne effectuant des dépenses dans sa résidence principale située en France.

Quel est son fonctionnement ?

Il s’applique :

  • Pour les dépenses dans des matériaux d’isolation thermique, appareils de régulation de chauffage ou encore chaudières à condensation. Il faut que le logement soit achevé depuis plus de deux ans. Le crédit d'impôts sera égal à 15 % du montant de vos dépenses.
  • Pour des dépenses que vous avez payées entre le 01/01/2006 et le 31/12/2011. Le taux du crédit d’impôts est alors égal à 40 %, à condition que ces équipements soient installés dans un logement achevé avant le 01/01/1977 et que les dépenses soient réalisées au plus tard le 31/12 de la 2e année suivant celle de l’achat du bien immobilier. Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, l’acheteur devra justifier de l’ancienneté du logement et de sa date d’acquisition.
  • Pour les dépenses d'achat en équipements d'énergie renouvelable ou de pompes à chaleur installées dans un logement acheté neuf ou achevé entre le 01/01/2005 et le 31/12/2011. Pour bénéficier de ce crédit d'impôts, les équipements doivent répondre à des normes de performances définies par arrêté et être installés par l'entreprise qui les fournit.

Le crédit d'impôts sera égal à 25 % du montant total des dépenses, et sera majoré à 50 % pour les dépenses payées à partir du 01/01/2006.

Le montant maximum des dépenses ne doit pas dépasser 8 000€ pour la période du 01/01/2005 au 31/12/2012 si vous êtes seul, et 16 000 € si vous êtes en couple et que vous êtes soumis à une imposition commune. Ce plafond peut être majoré de 400 € pour un enfant à charge, de 500 € pour votre second enfant et de 600 € par enfant à partir du troisième.