Demande de rappel auprès de nos conseillers
Merci de renseigner votre nom et votre numéro de téléphone afin que nous puissions vous rappeler

Investissement locatif

L'investissement locatif

Vous pouvez investir dans le neuf (plus cher, mais en contrepartie vous bénéficiez d’une économie sur les frais de notaire, les dépenses d'énergie, l'entretien, et les réparations) ou dans l'ancien.

Ces investissements peuvent vous permettre, grâce à différentes lois, des crédits d’impôts et ainsi d'améliorer le retour sur investissement du bien immobilier.

Comment est calculé votre endettement

Votre taux d’endettement peut différer selon les banques. Par exemple, la famille XY gagne 3 000 € mensuellement et a une mensualité de crédit de 500€ par mois.

Elle souhaite acquérir un appartement sur Bordeaux de 150 000€. Avec une mensualité de 869 €* par mois et un revenu foncier de 700€ par mois, son taux d’endettement sera alors :

 

Un même projet peut avoir selon les banques, des difficultés à obtenir un accord, d’où l’intérêt de faire appel à un spécialiste qui vous conseillera.

*Pour un prêt de 150 000€ à 3,5 % sur 20 ans hors assurance et garantie. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Le dispositif Scellier

Le dispositif Scellier permet une réduction fiscale pour les investisseurs locatifs qui s'engagent à louer leur bien immobilier pendant neuf ans en respectant des conditions plafonds de loyer.

Ses avantages

  • L'investissement Scellier procure une réduction d'impôt et non un amortissement fiscal du bien diminuant les revenus fonciers.
  • Les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires (excepté dans le cas du dispositif Scellier "intermédiaire").
  • La zone géographique concernée est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Ses caractéristiques

  • Le bien immobilier concerné par le dispositif Scellier doit être une habitation, neuve ou à rénover, achetée avant le 31 décembre 2012 et répondant à des normes thermiques ainsi qu’à une performance énergétique élevées.
  • Les nouvelles constructions doivent bénéficier du label "bâtiment basse consommation, BBC".
  • Les bâtiments existants doivent répondre à au moins une des normes suivantes : "haute performance énergétique, HPE rénovation", ou "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009"
  • La fin des travaux ou de la construction du bien immobilier doit se faire avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la demande du permis de construire ou celle de l’achat du logement destiné à être transformé.

Les engagements que doit respecter le propriétaire :

Celui-ci doit louer pour une durée de neuf ans au minimum le logement au titre de résidence principale du locataire ou bien du sous-locataire dans le cadre d'une location à un organisme public ou privé. L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’acquisition du logement ou la fin des travaux. Cependant, le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.

La réduction d'impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur deux critères :

  • Le prix d’acquisition du logement, dans la limite de 300 000 €. Par année, une seule acquisition, construction ou transformation est éligible à cette réduction.
  • Le prix d’achat au mètre carré :
    •  5 000 € par m² dans les zones A bis et A.
    • 4 000 € par m² dans la zone B1, ainsi que dans les départements et collectivités d’Outre-Mer et en Nouvelle-Calédonie.
    • 2 100 € par m² dans la zone B2.
    • 2 000 € par m² dans les communes agréées en zone C.

Suite à la réforme de 2012, les logements BBC voient leur réduction d’impôts passer de 22 % à 13 %, avant une disparition annoncée le 1er janvier 2013. Pour les autres biens immobiliers, elle a disparu.

Cependant, pour assurer cette transition en douceur, un régime transitoire a été mis en place par les députés :

Pour pouvoir en bénéficier il faut avoir déposé, devant un notaire ou auprès des impôts, le contrat signé de réservation du logement au plus tard le 31 décembre 2012.

  • Si ensuite l’acte authentique d’achat est signé au plus tard le 31 mars 2012, l’investisseur pourra bénéficier des taux de réduction 2011, soit 22 % pour un logement BBC et 13 % pour les autres.
  • Si la signature de l’acte authentique d’acquisition intervient à partir du 1er avril 2012, la réduction Scellier est abaissée à 13 % pour les logements BBC et les logements non BBC pourront, eux, encore bénéficier d’une réduction de 6 % à condition que le permis de construire du futur logement ait été déposé avant le 1er janvier 2012. Si le dépôt du permis de construire est postérieur à cette date, l’investisseur ne bénéficiera d’aucune réduction.

Si la réservation a été signée avant le 1er janvier 2012, mais qu’elle n’a pas été déposée devant un notaire ou auprès des impôts, c’est le régime 2012 qui s’applique.

Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, la première année étant l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition.

Si le montant de la réduction d’impôt Scellier dépasse la somme due au titre de l’impôt sur le revenu et que la location du bien est maintenue, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes au maximum.

Le dispositif Scellier permet donc la même réduction fiscale quels que soient le revenu et le taux d’imposition de l’acquéreur du bien. Il est ainsi considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes que ne l’étaient les précédents dispositifs Borloo et Robien.

Le dispositif Scellier Bouvard

La loi Scellier Bouvard est basée sur le même principe que la loi Scellier. Avec une réduction d'impôt accordée en contrepartie de l’achat dans le neuf, et en l'occurrence, dans une résidence avec services.

Les logements concernés

  • Les logements faisant partie d'un établissement d'accueil des personnes les plus fragiles, personnes âgées ou adultes handicapés, avec services particuliers (notamment les EHPAD).
  • Les logements faisant partie d'une structure affectée à l'accueil familial salarié.
  • Les logements faisant partie d'une résidence avec services pour étudiants.
  • Les logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée (hormis les résidences « affaire »).
  • Les résidences « seniors », à condition qu'elles obtiennent l'agrément «qualité» visé à l'article L. 7232-3 du Code du travail.
  • Les logements faisant partie d'un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.
  • La réduction d'impôt est de 11 % du prix du bien, dans la limite d'un investissement de 300 000 euros, le tout réparti sur 9 ans.

Dans le cadre de l'achat d'un bien dans une résidence services, vous pouvez récupérer la TVA. L'investissement est donc hors taxes.

Dans ce cas-là, vous achetez un bien et le louez meublé au gestionnaire de la résidence. Celui-ci a la gestion du bien et vous reverse les loyers. Un bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans.

Contrairement au Scellier classique, le bien n'a pas besoin d'être labellisé BBC (bâtiment basse consommation). Un seul investissement en Scellier Bouvard est possible tous les ans.

Le régime d'imposition varie du Scellier classique puisqu'il s'agit de baux commerciaux. Vous serez donc imposé au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

La loi Scellier réhabilitée permet une réduction d'impôt sur un logement ancien réhabilité à neuf et de le louer à un locataire.

Les conditions à respecter

  • Le logement doit offrir des performances énergétiques proches de celle d'un logement neuf.
  • Le bien doit être loué durant 9 ans minimum.
  • Le locataire doit y installer sa résidence principale.

Les avantages

6% de réduction d'impôt pour les 9 premières années de votre investissement. Avec une réduction d'impôt maximale de 1980€/an.

L'année de la livraison du bien déclenche la réduction d'impôt.

Le dispositif Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal qui concerne les investissements dans les monuments historiques (elle permet de restaurer des immeubles classés en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP)). En contrepartie, vous bénéficiez d'avantages fiscaux sur les travaux réalisés.

Vous pouvez déduire de votre revenu les travaux réalisés dans une limite de 100 000 €. Cependant, le logement doit être loué nu dans les 12 mois de l'achèvement des travaux et à usage de résidence principale pendant 9 ans.

En quelques minutes, comparez les meilleures offres de prêt immobilier, sélectionnées et adaptées selon votre profil et vos besoins.

Les logements doivent être situés dans des secteurs sauvegardés (par arrêté ministériel) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

La loi Malraux est très avantageuse pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de façon importante.

Les montants des défiscalisations

  • Pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé : 36 % du total des dépenses
  • Pour les immeubles situés en ZPPAUP : 27 % du total des dépenses.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, et ce durant quatre années. C'est-à-dire que l'acheteur bénéficie d'une réduction d'impôt annuel maximum de 27 000 ou 36 000 € par an, pendant quatre années de suite.